مقدمه
در شرایط تورمی فعلی حوزه‌های متعددی برای سرمایه‌گذاری و افزایش سرمایه اولیه وجود دارد. سرمایه‌گذاری در هر بازاری با ریسک‌های متعددی همراه است. از این رو لازم است تا فرد با توجه به میزان ریسک‌پذیری و میزان بازده مورد انتظار خود اقدام به ورود سرمایه به بازارها و حوزه‌های مختلف قابل سرمایه‌گذاری کند.
در کنار تمام گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری، ورود پول به بخش املاک و مستغلات و مسکن از دیر باز یکی از سرمایه‌گذاری‌های رایج و در عین حال کم ریسک بوده که با توجه به شرایط تورمی موجود، معمولاً سود مطلوب و قابل اطمینانی نصیب افراد می‌کند. البته خوب است بدانید که سرمایه‌گذاری موفقت آمیز در این بخش نیز مانند سایر بخش‌های قابل سرمایه‌گذاری نیاز به یادگیری اصول سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات دارد.
چرایی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
وقتی فردی در بازار املاک سرمایه‌گذاری کرده و بخشی از دارایی‌های خود را به خرید ملک (خانه و مغازه) اختصاص می‌دهد، علاوه بر کسب سود از نوسانات قیمت ملک، از طریق اجاره دادن آن نیز می‌تواند درآمد کسب کند. علاوه بر این این نوع سرمایه‌گذاری به دلیل ریسک کم، از دیدگاه عموم، بازاری امن و پر بازده جهت ورود نقدینگی می‌باشد. این حس امنیت چه با دید مصرف‌کننده و چه با دید سرمایه‌گذار موجب شده تا این حوزه محبوبیت قابل قبولی در مقایسه با سایر بازارها کسب کند. البته لازم به ذکر است که خریداران مسکن ممکن است با ریسک‌هایی همچون ریسک‌های قراردادهای معاملات مسکن، ریسک سیاست‌گذاری های کلان دولتی در حوزه مسکن، ریسک عدم آگاهی در خصوص شرایط و موقعیت ملک درخواستی و سایر ریسک‌های غیرسیستماتیک مواجه گردند.
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در طول زمان همواره صعودی بوده و به دلیل رشد مداوم و مناسب قیمت، یک گزینه قابل قبول اما پر هزینه برای سرمایه‌گذاری به حساب می‌آید که البته نیاز به سرمایه اولیه قابل توجه‌ای دارد. سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات شامل سرمایه‌گذاری در ملک (تجاری و مسکونی) و زمین (مسکونی، کشاورزی) می‌شود.
به طور کلی پیش از آنکه اقدام به یادگیری اصول خرید یا سرمایه‌گذاری در مسکن کنید، بهتر است هزینه مورد نیاز، هدفتان از سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات و مدت سرمایه‌گذاری در این بخش را مشخص نمایید.
1) مسکن؛ نیاز داخلی اقشار جامعه
ملک کالای وارداتی نیست و اشخاص برای خرید زمین، مغازه، خانه و… باید در داخل کشور اقدام کنند. به این معنا که قیمت مسکن بر اساس متغیرهای داخلی کشور تعیین می‌گردد.
2) وجود تقاضای همیشگی در بازار مسکن
با وجود آنکه بازار خرید و فروش مسکن مدتی است که در رکود فرو رفته، اما طبق گزارشات موجود، تعداد واحدهای معامله شده در مناطقی از کشور و شهر تهران افزایش داشته‌است.
با توجه به تورم فزاینده و مداوم موجود در کشور و وجود متقاضیان تهیه مسکن (اجاره و خرید و فروش) می‌توان نتیجه گرفت که سرمایه‌گذاری در مسکن و ملک گزینه کم ریسک و معقولی به حساب می‌آید. از طرفی در صورتی که طرح‌های افزایش جمعیت به موفقیت رسیده و روند افزایش جمعیت تداوم یابد، این جمعیت رو به جلو، نیاز به تامین مسکن دارند. با این حال این امر بدیهی است که به دلایل متعدد اقتصادی ممکن است بازار مسکن گاهاً و برای چندین سالی با رکود ادامه دار مواجه شود. اما به هر حال بازار اجاره و خرید فروش مسکن بازاری با تقاضای همیشگی است. گفتنی است طبق آمار منشره میانگین نرخ مسکن در کلان‌شهرها در سال اخیر افزایش داشته که موجب افزایش نسبتاً قابل توجه نرخ اجاره بها نیز گردیده‌است.
3) امکان اخذ تسهیلات بانکی مسکن
در صورتی که شما ملکی را خریداری کنید، می‌توانید از طریق برخی بانک‌ها جهت دریافت تسهیلات بانکی اقدام کنید. البته گفتنی است که اخذ تسهیلات از طریق وثیقه گذاشتن سند ملکی و تهیه اوراق تسهیلات مسکن فعلاً از دو بانک ملی و مسکن امکان‌پذیر است. اوراق تسهیلات مسکن یکی از انواع اوراق بهاداری است که در بورس تهران مورد معامله قرار می‌گیرد.
اصول سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
زمانی که تصمیم می‌گیرید که بخشی از دارایی خود را در بخش املاک و مستغلات سرمایه‌گذای کنید، اولین قدم آن است که شرایط اولیه لازم و هدف خود از این نوع سرمایه‌گذاری را مشخص کرده و اصول ابتدایی خرید و یا هر نوع سرمایه‌گذاری در املاک را به خوبی بیاموزید. برای مثال لازم است تا در ابتدای راه شما میزان سرمایه خود، هدف خود از خرید یا سرمایه‌گذاری، مدت سرمایه‌گذاری و مواردی این چینی را برای خودتان و یا مشاورتان به طور شفاف مشخص کنید. اگرچه لازم است تا پیش از ورود سرمایه به بخش مسکن به موارد متعددی توجه ویژه داشته باشیم، اما در ادامه به چند مورد از اصول سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اشاره خواهیم کرد.
1) مشخص نمودن هدف و زمان سرمایه گذاری
بازار املاک و به ویژه مسکن در سال‌های اخیر با افت و خیزهای زیادی روبرو شده‌است. با بررسی نمودار سی سال اخیر قیمت مسکن متوجه می‌شویم که این بازار معمولاً پس از یک رکود حدوداً 3 تا 5 ساله، شاهد یک جهش بزرگ قیمتی در کمتر از یک سال بوده‌است. شناسایی الگوهای این چنینی و سرمایه‌گذاری در مسکن با آگاهی و شناخت قبلی، موجب می‌گردد تا پیش از زمان‌های جهش قیمت اقدام به خرید یا سرمایه‌گذاری در این بخش کنید. البته به خاطر داشته‌باشید که با وجود شناسایی تمام الگوهای قیمتی در گذشته، گاهی اوقات نمودار قیمت مسکن از روندهای گذشته خود پیروی نمی کند. یعنی بعضی اوقات مدت سال‌های رکود یا جهش بیشتر می‌شود.
از سویی تعیین هدف سرمایه‌گذاری در این بازار، اولین و شاید مهم‌ترین مساله در حیطه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است. به طور مثال باید به خوبی بسنجیم که با دید کوتاه مدت یا برای داشتن یک منبع درآمد در بلندمدت سرمایه خود را در بخش مسکن وارد می‌کنیم؟ چرا که بسیاری از افراد سرمایه‌گذاری در مسکن را برای روزهای بازنشستگی خود انجام داده و در آن روزها با خیالی آسوده‌تر زندگی خود را مدیریت می‌کنند.
2) موقعیت سنجی
زمانی که قصد سرمایه‌گذاری در املاک به ویژه مسکن را دارید، ضروری است که در خصوص موقعیت جغرافیایی ملک، در حال رشد بودن منطقه، سابقه تاریخی محله، شلوغی و ترافیک، سندیت ملک و مواردی این چنینی تحقیق کرده و در نهایت اقدام به سرمایه‌گذاری و خرید کنید. به خاطر داشته باشید که کيفيت و جای پیشرفت داشتن منطقه‌ای که در آن اقدام به خرید ملک يا زمین می‌کنید، در میزان موفقيت، سودآوری و يا عدم موفقيت سرمايه‌گذاری شما تاثير مستقيم خواهد داشت.
